事关全市小区物业!滁州正在征求意见!

时间:2023-05-23 10:32:54

来源:滁州市人民政府网

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《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》

正在征求意见中!


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5月15日,滁州市住房和城乡建设局发布“关于公开征求《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》意见的公告”,向社会公众公开征集意见。

为规范住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益,营造安全、文明的人居环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,草拟了《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》,现面向社会公众公开征求意见。


公众可通过邮箱反馈意见建议:czswyk@sina.com,联系方式:3069077,征求意见的时间为2023年5月15日至2023年6月15日。


感谢您的参与与支持。




滁州市住房和城乡建设局

2023年5月15日

滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)

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目录

第一章 总则

第二章 业主和业主组织

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 法律责任

第六章 附则

第一章  总则

第一条【目的依据】为了规范住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益,营造安全、文明的人居环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条【术语含义】本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建(构)筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条【原则目标】住宅小区物业管理纳入社区建设和治理体系,构建共建共治共享社会治理格局,坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则。建立健全街道乡镇各级党组织领导下(村)民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。

第五条【管理体制】市、县(市、区)人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导,建立住宅小区物业管理联席会议制度,协调解决物业管理中的重大问题,统筹推进物业管理工作。

开发园区、风景名胜区的管理机构按要求做好辖区内住宅小区物业管理工作。

第六条【市住建局职责】市住房和城乡建设部门负责本市住宅小区物业管理活动的监管工作,履行下列职责:

(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

(二)制定管理规约、业主大会议事规则等示范文本和技术规范;

(三)指导、监督县区依法开展物业管理相关工作;

(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

(五)监督、管理建(构)筑物及其附属设施的维修资金;

(六)建立健全物业管理诚信档案制度;

(七)建立统一的物业管理信息系统;

(八)指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作;

(九)监管工程质量保证金;

(十)监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;

(十一)受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉;

(十二)法律、法规规定的其他职责。

第七条【县住建局职责】县(市、区)住房和城乡建设部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监管工作,履行下列职责:

(一)指导、监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作;

(二)负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作;

(三)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

(四)监督、管理建(构)筑物及其附属设施的维修资金;

(五)采集、核查物业服务企业信用信息,建立物业管理诚信档案,并接受查询;

(六)组织业主委员会成员、物业服务从业人员、居(村)民委员会成员等开展物业管理知识培训;

(七)组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理;

(八)监管工程质量保证金;

(九)监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;

(十)受理房屋质量和供水、供气、供热问题的投诉;

(十一)法律、法规规定的其他职责。

第八条【部门职责】市和县(市、区)相关行政管理部门或者机构,应当按照下列规定,做好相关行政执法和监管工作:

(一)发展和改革部门会同住房和城乡建设部门负责城区住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理,依法查处物业服务企业的价格违法行为。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。

(二)财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入,支持老旧小区综合治理改造。

(三)公安部门加大安全防范和管理力度,依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法行为,对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放、养犬等开展监督检查;依法参与交通安全纠纷处理,做好流动人口监管工作;负责物业管理区域的消防监督检查、消防知识培训等工作,依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为。

(四)人民防空部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理,审批人防地下室的开发利用和拆除,核发核验《人防工程平时使用证》;依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

(五)生态环境部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位的乱排乱放、噪音污染等违法违规行为。

(六)自然资源和规划部门负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理,处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾;负责制定商品房小区质量保证金管理办法;负责物业管理区域物业服务用房的规划监管。

(七)市场监督管理部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处,负责电梯等特种设备安全的监督检查和物业服务违规收费的查处。

(八)城市管理行政执法部门负责查处小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为,负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、擅自设置户外广告等行为。

司法、经信、财政、民政等部门按照各自职责,做好相关监管保障工作。

第九条【基层职责】街道办事处、乡镇人民政府履行住宅小区物业监管的下列职责:

(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届;

(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

(三)协调和监督物业管理活动,协调物业管理与社区建设的关系,调处物业管理纠纷;

(四)协调和监督老旧小区物业管理;

(五)法律、法规规定的其他职责。

居(村)民委员会协助、配合街道办事处、乡镇人民政府,做好住宅小区物业监管工作。

第十条【信息化系统】市住房和城乡建设部门应当建立完善全市统一的物业管理服务信息系统,提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务,提升物业管理质量和服务水平。

第十一条【隐私保护】开展物业管理活动,应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第十二条【行业自律】物业服务人、业主委员会可以申请加入物业服务行业协会,并组成相应的专门委员会。物业服务行业协会应当按照章程开展行业自律管理,接受住房和城乡建设部门的业务指导和民政部门的监督管理。

第十三条【信息公开】业主委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会,依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的,应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布,或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息,公开期限不得少于七日,并同时向市物业管理服务信息系统填报有关信息,但是本条例另有规定的从其规定。

第二章 业主和业主组织

第十四条【业主定义】本条例所称业主,是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

不动产权属证书或者不动产登记簿记载的不动产所有人仅为夫妻一方的,所有权人书面同意其配偶行使业主共同管理权的,其配偶视为业主。

因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建(构)筑物专有部分所有权的组织或者个人,应当认定为业主。

基于不动产买卖、继承、赠与等民事法律行为,已经合法占有建(构)筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的个人,可以认定为业主。

第十五条【业主权利】业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:

(一)提议召开业主大会会议;

(二)参加业主大会会议,行使投票权;

(三)就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则,选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议;

(四)选举业主委员会成员、候补成员,享有被选举权;

(五)监督业主委员会的工作;

(六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务,监督物业服务人履行物业服务合同;

(七)就选举、表决、共有收入等事项享有知情权;

(八)监督共有部分的管理、使用;

(九)监督物业保修金、建(构)筑物及其附属设施的维修资金、业主共有收入的管理、使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十六条【业主义务】业主在物业管理活动中,依法履行下列义务:

(一)遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定;

(二)遵守(临时)管理规约、业主大会议事规则;

(三)执行业主对共同决定事项的决定和业主大会作出的决定;

(四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费;

(五)按照国家有关规定交存建(构)筑物及其附属设施的维修资金;

(六)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施;

(七)履行其承担的房屋安全使用责任;

(八)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十七条【业主决定】下列事项由业主共同作出决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务人,确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格;

(五)使用建(构)筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建(构)筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建(构)筑物及附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)共有部分经营收益的使用和分配;

(十)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法;

(十一)审议业主委员会任中、换届经济责任审计报告;

(十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十八条【投票方式】决定共同事项时,业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。

市住房和城乡建设管理部门应当建立统一的物业管理电子投票系统,无偿提供业主使用。鼓励业主采用物业管理电子投票系统共同决定物业管理重大事项。

第十九条【投票权认定】业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定;未约定的,业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。

专有部分面积和建(构)筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产权属登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;

(二)建(构)筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,按照一人计算;同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第二十条【业主大会】业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业服务人应当对召开会议予以协助,并在物业管理区域内提供相应的人力支持。

第二十一条【首次业主大会】建设单位或者前期物业服务人应当自交付之日起十日内向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告交付业主户数、面积及所占比例等情况;分期交付的,自每期交付之日起十日内报告相关情况。

符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一) 已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十;

(二)首批物业交付满三年的住宅小区。

第二十二条【首次业主大会筹备】首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、县区住房和城乡建设管理部门、公安派出所、居(村)民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组中的业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,业主代表应当通过推荐或者自荐的方式产生。被推荐或者自荐人数较多的,应当由业主协商确定;协商不能确定的,根据获得推荐的人数多少确定,人数多者优先,人数相同的,以面积多者优先。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

第二十三条【首次业主大会经费】首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元,最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区综合查验前,将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

筹备经费应当专户存储,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主的监督。

第二十四条【首次业主大会资料】老旧小区成立首次业主大会所需资料,由街道办事处、乡镇人民政府负责调取,住房和城乡建设、自然资源和规划、人防等单位和消防救援机构,应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询调取依法予以配合。

街道办事处、乡镇人民政府应当为老旧小区召开首次业主大会提供必要的条件。

第二十五条【定期与临时会议】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府监督组织召开。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就会议议题内容存在重大意见分歧的,业主委员会应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起三十日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后,督促组织召开业主大会会议重新表决。

第二十六条【业委会职责】业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况,制作、保存业主大会会议记录;

(三)拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同;

(四)拟定公共收益的使用、管理方案,提请业主大会决定;

(五)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(六)监督管理规约的实施;

(七)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(八)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(九)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

(十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第二十七条【业委会选举】业主委员会由五人以上单数组成,具体人数在业主大会议事规则中约定,也可约定选举候补成员。候补成员有权列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到业主大会议事规则约定人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的,业主委员会成立,但业主大会议事规则明确未达到约定人数不予成立的除外。

业主委员会设主任、副主任,在业主委员会成员中推选产生。业主委员会可以聘请执行秘书、财务、法务专业技术人员以及志愿者等提供专业服务和志愿服务,需要支付薪酬或者补助的,薪酬或者补助标准应当由业主大会决定。

第二十八条【业委会义务】业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)煽动业主拒缴物业服务费,散布不利于物业管理的虚假信息,打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

(六)骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益;

(七)索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(八)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益;

(九)损坏共用设施设备,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋;

(十)其他侵害业主合法权益的行为。

第二十九条【业委会成员】业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。管理规约、业主大会议事规则可以规定,有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

(一)因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年,或者涉嫌犯罪被限制人身自由的;

(二)因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的;

(三)违反约定拒缴物业服务费,经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认,拒不执行的;

(四)违反社会公德、职业道德、家庭美德,造成不良影响的;

(五)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的;

(六)业主大会决定的其他情形。

第三十条【业委会信息公开】业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置向全体业主公开下列信息,公开时间不得少于十五日:

(一)业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会、业主委员会的决定;

(四)物业服务合同;

(五)专项维修资金的筹集、使用情况;

(六)每半年度物业共有部分的收益和使用、分配情况;

(七)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况;

(八)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(九)每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况;

(十)依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定,应当向业主公开的其他信息。

前款规定的信息有变更的,业主委员会应当依照前款规定将变更后的信息向全体业主公开。

第三十一条【业委会任期】业主委员会任期由业主大会会议议事规则确定,每届任期一般不超过五年,委员可以连选连任。

业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

换届选举小组参照首次业主大会会议筹备组的人员构成组建。

第三十二条【业委会监管】业主委员会作出的决定违反有关物业管理法律法规的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者予以撤销,并在物业管理区域内显著位置通告全体业主,县区住房和城乡建设管理部门应当做好监督指导工作。

业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责,逾期仍不履职的,可以指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

第三十三条【分期开发】同一物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。

第三章  前期物业管理

第三十四条【前期物业选聘】建设单位在市、县物业管理行政主管部门的指导下,通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。

第三十五条【前期物业备案】建设单位自确定中标物业服务企业之日起15日内,报送下列材料到市、县物业管理行政主管部门备案:

(一)与物业服务有关的项目开发建设审批件;

(二)招标文件、公告或者招标邀请书;

(三)开标、评标过程;

(四)中标人确定的方式及理由、评标委员会的评标报告;

(五)中标人的投标文件;

(六)委托代理招标的,附招标代理委托合同。

第三十六条【前期物业费用】前期物业服务费用,房屋交付之前由建设单位承担,房屋交付的次月至前期物业服务合同终止当月的费用,由业主按照合同约定的标准承担。

房屋保修期内,因质量问题进行维修,影响正常居住的,期间物业服务费由建设单位承担。

第三十七条【前期物业期限】前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定。期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。前期物业服务期满后,已成立业主大会的,由业主大会选聘物业服务企业;未成立业主大会的,由街道办事处或者乡镇人民政府依法组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。

第四章 物业管理服务

第三十八条【物业企业】物业服务企业应当具备独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力。物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,并积极拓展增值服务,接受业主监督。

第三十九条【物业合同】业主委员会参照住房和建设管理部门制定的示范文本,与业主大会选聘的物业服务企业签订合同,合同应包括下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)委托方、受托方的权利义务;

(三)物业服务事项、标准;

(四)物业服务费标准、收取办法;

(五)物业的维修、养护要求;

(六)环境卫生的维护,生活垃圾分类投放及收集要求;

(七)公共秩序维护、安全防范等事项的协助服务;

(八)合同的期限、变更和解除;

(九)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

(十)物业服务用房的使用;

(十一)建(构)筑物及其附属设施的维修资金的管理使用;

(十二)违约责任及解决纠纷的途径;

(十三)物业经营性用房收益等公共收益的分配;

(十四)其他。

物业服务企业应当严格按照服务规范、标准以及合同要求,提供物业服务。

第四十条【物业企业义务】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定向物业管理区域派驻负责人员和必要的工作人员,履行下列义务:

(一)按照物业服务合同约定,提供清洁卫生、绿化补植养护、秩序维护等基本服务;

(二)依法维护、管理物业管理区域内的消防、电梯等共用设施设备;

(三)建立日常管理档案及共有部分的资料档案;

(四)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全;

(五)按照规定每年公布物业服务费收支情况;

(六)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

(七)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得强制业主、物业使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分,不得泄露在物业服务中获取的业主、物业使用人个人信息,不得强制业主、物业使用人购买其提供或者指定的商品或者服务,不得侵害业主、物业使用人的人身、财产权利。

物业服务企业应当通过本市物业管理信息系统或者其他约定方式,听取业主、物业使用人的意见和建议,并建立投诉受理制度,公开投诉电话等投诉方式,及时接受业主、物业使用人投诉。物业服务企业应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的,可以向街道办事处、乡镇人民政府或者住房和城乡建设管理部门等有关部门投诉。

第四十一条【公开公示】物业服务企业应当在显著位置设置公示栏,公开包括但不限于下列事项:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容、标准,收费项目、标准等;

(三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等;

(四)上年度物业服务合同履行、服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(五)公共水电费用分摊情况、物业管理费使用情况;

(六)物业经营性用房收益等单独列账的公共收益收支情况;

(七)法律、法规、规章、管理规约和业主大会要求公示的其他事项。

业主对公示内容提出异议的,物业服务企业应当予以答复。

第四十二条【物业费用】住宅小区物业服务收费应当按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,市发展改革部门应当依照法定程序每三年对物业服务收费标准进行评估,并向社会公布。

实行市场调节价的,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。

第四十三条【物业费缴纳】业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

业主违反约定逾期不支付物业服务费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业、业主委员会可以依法催交。

低保户家庭物业服务费由县(市、区)人民政府列入财政预算,由物业服务企业向乡镇人民政府、街道办事处申请。

物业服务企业不得采取停用门禁卡、电梯卡或者停电、停水、停气等限制方式催收物业服务费。

第四十四条【物业合同续约】物业服务合同期满,业主大会没有作出解聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会决定终止时,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出。

物业服务企业退出物业服务的,应当向业主委员会或者代管单位移交相关档案资料、财物。不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接。

第四十五条【物业移交】物业服务合同终止时,原物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备以及相关资料移交业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认。因原物业服务企业管理、使用不当造成无法正常使用的,应当由其组织修复或者承担相应责任。

新物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,制作查验记录,记录项目名称、时间、内容、存在的问题、查验结论等,由查验人共同签字。

第四十六条【第三方评估】支持建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托第三方机构对物业承接、查验、物业服务标准和费用、建(构)筑物及其附属设施的维修资金使用、物业服务质量等进行评估,作为履职履约的依据。

第四十七条【物业秩序】物业管理区域内禁止下列行为:

(一)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,擅自将住宅改变为经营性用房的;

(二)将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(客厅)、书房和厨房的上方;

(三)高空抛物;

(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

(五)侵占、堵塞、破坏人防工程及其出入口,擅自拆除人防通信、警报设施设备;

(六)在不符合消防安全条件的室内,公共楼梯间、走道等停放电动车或者为其充电;

(七)在疏散通道、安全出口、楼梯间等堆放杂物,影响通行;

(八)不遵守传染病防治等规定,妨碍社区和物业服务企业按规定实施的防控工作;

(九)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第四十八条【装修管理】业主、物业使用人装修装饰物业的,应当提前告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议,在其指定的地点堆放建筑垃圾。

物业服务人应将装修装饰禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人,或张贴在装修装饰物业入口处。

第四十九条【出租管理】业主出租物业的,应当将管理规约内容等事项告知承租人,对物业服务费用交纳进行约定,并在租赁合同签订之日起15日内,将租赁情况告知物业服务企业和业主委员会。

第五十条【配套设施】鼓励业主委员会、业主利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施,加装电梯,但应当征求相关区域业主意见,不得侵犯其他利益人合法权利。

物业服务企业应当积极配合,提供相关图纸资料,协助现场勘查、施工。

第五十一条【重点管理】物业服务企业应当建立健全共用部位、共用设施设备的管理养护制度,加强日常检查、维护、保养,做好记录,接受监督检查。应当为人防通信、警报等应急设施的安装提供方便,不得阻挠或设置障碍。

物业服务企业或业主自行管理的,应当委托专业服务机构对电梯、消防等有特定要求的设施设备,进行维修、养护,接受相关部门的监督。

第五十二条【停车位管理】物业管理区域内规划的停车位,应当优先满足本区域内业主、物业使用人的需要。物业管理区域内停车位尚有空余的,不得新辟规划以外的停车位。售租情况应当实时公布,不得只售不租。出售行为包含长期车位使用权的转让。

经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意,可以利用共用部位、共用设施设备施划停车位或从事广告等经营性活动,但不得影响道路通行、妨碍特种车辆进入,不得侵犯其他相关利益人合法权利。

第五十三条【停车费管理】利用建筑退让红线范围内的公共区域设置公共停车场,或者利用共用部位、共用设施设备从事相关经营性活动的,收益属于业主共有,收益的使用、管理等,由业主大会决定并定期公开。

第五十四条【电动车安全】鼓励建设单位在电梯轿厢加装电动自行车感应器,阻止其进入电梯厢。物业服务企业加装的,查验合格后,加装费用可以从公共收益中列支。

第五章 法律责任

第五十五条【罚则】违反本条例第 条第 项规定,物业服务企业采取停用门禁卡、电梯卡或者停电、停水、停气等限制方式催收物业服务费的,由街道办事处、乡镇人民政府或者县区住房和城乡建设管理部门责令限期改正。

第五十六条【罚则】违反本条例第 条规定,业主、物业使用人违反国家消防安全管理规定为电动摩托车、电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处以五百元以上一千元以下罚款。

第五十七条【罚则】违反本条例第 条规定,物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的,由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。

第五十八条【兜底罚则】违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十九条【管理人员法律责任】有关部门及其工作人员违反本条例规定,在住宅小区物业管理监督工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有权机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第六章 附则

第六十条【自行管理】业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的,按照国家、省有关规定执行;国家、省未有规定的,参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第六十一条【附则】本条例自  年  月  日起施行。

《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》草案解读

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一、起草背景

随着经济社会的发展,住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元,也是基层社会治理的基本单元,随着城市发展、人口集聚,小区物业管理越来越成为社会关注的焦点、城市管理的难点、基层治理的重点。我市物业管理工作自1995年起开始起步,经历了从无到有,从粗放发展到逐步规范,规模不断扩大。相应地,随着居民对物业服务品质的要求不断提高,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。我市虽通过出台物业管理政策措施与开展突出问题专项行动等方式,在物业管理相关问题的解决上取得了一定的成效;但为更好地规范物业管理活动、提高城市治理水平、营造安全文明的人居环境、解决物业管理中的现实问题,制定一部有较强针对性和实用性的住宅小区物业管理条例势在必行。

我市住宅小区物业管理条例的制定要牢牢把握党建引领、业主自治、专业服务与依法监管的结合,思考兼具自治管理、市场运行、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务的定位和作用,努力从完善城市治理体系和治理能力的角度破解现实难题。


二、政策依据

《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规,参考《高层民用建筑消防安全管理规定》《住宅专项维修资金管理办法》《物业服务收费管理办法》等规章文件,同时借鉴了六安市、淮南市、黄山市、马鞍山市、北京市、济南市、杭州市等地的经验做法,并结合本市实际而制定。


三、主要内容

《滁州市住宅小区物业管理条例(草案初拟稿)》主要包括总则、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、法律责任、附则6个部分。

一是健全物业管理体制。根据物业管理实际需要,细化住建局等相关政府部门职责,压实街道办事处、乡镇人民政府等基层组织职责,明确信息化系统、隐私保护、行业自律、信息公开等方面的管理。

二是加强业主组织建设。明确业主的定义及权利义务,细化业主组织的选举方式与相关程序,落实相关单位在业主组织筹建中的责任,优化业主委员会构成与履职方式,推进老旧小区的物业管理。

三是明确前期物业管理。从前期物业的选聘、备案、费用、期限等方面予以明确与细化,做好业主组织成立前的物业管理与衔接,落实建设单位责任。

四是规范物业服务行为。规范物业服务企业的服务方式与秩序,明确物业服务企业的禁止性行为,强调物业服务企业的公开公示制度,加强物业费用的管理,引入第三方评估机制,落实电动车安全,并在装修、出租、配套设施、重点设施、停车等方面予以细化的规定。

五是科学设定法律责任。从物业服务企业的禁止性规定、消防安全、信息公开等方面设立相关罚则条款。

六是规定业主自行管理。业主可按相关规定自行管理住宅小区,但电梯、消防等有特定要求的设施设备,应委托专业机构维修和养护。


责任编辑:新地产

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