空白研究院发布2019年房地产半年报

时间:2019-07-26 14:42:23

来源:腾讯房产

2019年下半年货币财政政策将以“适度宽松”为主,房地产调控政策将继续执行“因城施策”“房住不炒”的基本方针。已经过去的上半年,房地产市场发生了哪些新变化?近期,空白研究院发布《2019中国房地产半年报》,院长杨现领博士发表以下观点。

1、新房与二手房轮动特征明显。

市场走势需从新房和二手房的综合角度观察,超过20个城市二手房交易量与新房持平。一线城市和部分二线城市二手房交易量已远超新房。

新房的供应与集中释放,对二手房的释放和分流作用明显。观测城市北京,二手成交量下降正式是由于新房在大兴与昌平、新房集中释放。

2、二手房刚需与改善市场有联动节奏。

二手房量和价的释放有轮动周期。

刚需往往在一季度释放,刚需释放后,卖房人再换房,改善接替。成交总价与成交面积上涨、交易周期明显加快、业主溢价能力走弱,预示着本轮轮动接近尾声。

3、存量政策与增量政策的周期轮动。

过去三年的调控周期藕断丝连,表面上看政策无大变化,但潜藏着节奏。

热点城市先调控,非热点城市再次调控,散打式的调控政策使得各城市间政策调控差异明显。反映在数据中,以成都为例,部分城市二手与新房市场回暖,并不意味着真实购买力上升,只是调控政策自然到期,市场开始复苏。

不同城市、不同政策的调控周期(政策出台周期、市场周期、消化周期)间的差异,直接影响分城市的市场表现。

当下市场高度复杂,极度分化,且分化的颗粒度变细:三四线城市内部分化,一二线内部热点区域和热点楼盘分化。

4、真实市场和网签市场的差异。

网签数据对真实交易市场的反馈并不及时,集中网签亦带来市场信号混乱。

集中市场与真实市场的错位与不匹配带来数据信号的失真,这是面临调控的最大问题。

5、杠杆结构分化。

杠杆主要分布在低收入群体、三四线城市的刚需人群。

不同收入群体、不同买方阶层之间的杠杆结构和分化,导致不同市场的释放节奏和关联受到影响。

6、3类角色对市场的认知不同。

政策决策者态度乐观。直至今年9月将仍是稳中偏紧的政策环境,“紧”体现在微观执行层面,通过窗口指导直接问责到微观企业。事实上,尽管实行“一城一策”,但地方政府已经丧失制定政策的自主权,中央直接干预,会导致预期不稳定。

资本市场态度中性,政策稳则股票涨。

中介一线观察者态度悲观。交易市场库存量增加明显,未来去化有很大压力,挂牌房源降价占比提高。

总体来看,上半年市场有所回暖,但回暖仅是表象。交易量增长反映的是调控期间被抑制需求的释放,并非增量需求。政策只改变了市场的变化节奏:调控早、调控力度越大的城市需求反弹越大,“升温”越明显;但调控晚的城市交易量却难以起来。另外,价格并没有随量同步增长。

《报告》指出从二手房市场的成交情况看,多城市成交价格较去年同期有所上涨,但业主成交周期和购房者成交周期在普遍走高,议价空间扩大,市场交易节奏放缓;

图:2018年上半年和2019年上半年15城业主成交周期(天)

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从二手房供给端看,不同城市间新增房源挂牌价格出现分化,降价房源占比普遍走高,苏州业主对后市比较乐观,挂牌价格不断走高,上海业主进入“惜售”期,其余城市市场表现不佳,“低挂低走”和“高挂低走”是主流;

图:2018年上半年和2019年上半年15城降价房源和挂牌均价情况

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从二手房需求上看,新增客户量和带看客户量普遍上涨,但带看成交比在增加,经纪人需要更多的带看才能产生一组成交,市场交易效率下降;

图:2018年上半年和2019年上半年15城带看客户量(人)

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从供需均衡上看,新增客房比不同城市间出现分化,郑州、成都上涨较快,上海和北京“虚涨实降”,重庆、沈阳、西安有超过或接近20%左右的跌幅,其余城市在较小范围内涨跌波动。

图:2018年上半年和2019年上半年15城新增客房比

7月26号网站第四张.png

责任编辑:新地产交易网

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